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家庭理财,选好贷款。

作者:高国彬         发布时间:2013/3/19 16:56:39         人气:2840次

               家庭理财,选好贷款。

        在当前的家庭中,购买房屋是一件大事,因为要付出重金,目前都利用银行按揭贷款的形式。为此,就要进行测算,采用哪种还贷方法对个人更有利一些。现就两种贷款方法做一下分析。

        个人住房贷款还款法有两种:一是等额本息还款法。二是等额本金还款法。就执行情况而言,多数银行普遍采用的是第一种还款法,即每月等额本息还款法,这也是老百姓最能接受和能够很快看明白的还款法。

        我们先来看看哪种还款方式比较划算?

        据银行的一项调查表明:在选择购房贷款的同时,90%的人都开始注重选择还款方式、合理贷款期限等问题。特别是一些预期较好的人,往往会提前还款。对于这部分人,选择贷款方式很重要。具体偿还贷款又可选择“等额本息还款法”或“等额本金还款法”。

        “等额本息还款法”又称“月均等额还款法”,目前较为常用,它是在你还贷期限内,以固定的数目每月还贷。也就是说,不仅每年每月本金保持不变,而且每年每月利息保持不变。具体的计算公式为;月还款额=本金×月均还款额系数。可以看出,其特点是每月的还款额都固定不变。    

                  等额本息月还款额 公式

          

        P=贷款金额  R=月利率  N=还款期数

                                           附:等额本息还款速查表

        

        “等额本金还款法”目前采用的不算太多,它是在你还贷期限内,以并不固定的数目每月还贷。也说是说,虽然每年每月本金保持不变,但每年每月利息则会由多到少不断变化。具体的计算公式为:月还款额=本金÷贷款期限(月)+(本金-已还本金)×月利率。不难发现,每月的还款额并不固定,而是随着每月利息的变化而变化的,是一个递减的过程。  

                

        举例说明:

        张先生购买了一套60万元的房子,首付12万元后,剩余48万元进行为期20年的贷款,年利率为5.94%。如果按“等额本息还款法”,每月还款额为 3422.27元,在20年当中,只利息就要支付341345.97元,连本带息一共要还 821345.97元。

                                     0.00495*(1+0.00495)240

        月还款额 = 480000 * ----------------------- = 3422.27元

                                        (1+0.00495)240-1

         如果用“等额本金还款法”来计算,每个月的利息不同,所以还款额也不相同。(见下表)  

第1年

01月:4376.00元  02月:4366.10元  03月:4356.20元  04月:4346.30元

05月:4336.40元  06月:4326.50元  07月:4316.60元  08月:4306.70元

09月:4296.80元  10月:4286.90元  11月:4277.00元  12月:4267.10元

第2年

13月:4257.20元  14月:4247.30元  15月:4237.40元  16月:4227.50元

17月:4217.60元  18月:4207.70元  19月:4197.80元  20月:4187.90元

21月:4178.00元  22月:4168.10元  23月:4158.20元  24月:4148.30元

第3年

25月:4138.40元  26月:4128.50元  27月:4118.60元  28月:4108.70元

29月:4098.80元  30月:4088.90元  31月:4079.00元  32月:4069.10元

33月:4059.20元  34月:4049.30元  35月:4039.40元  36月:4029.50元

中间月份从略 --------------------------

第18年

205月:2356.40元  206月:2346.50元  207月:2336.60元  208月:2326.70元

209月:2316.80元  210月:2306.90元  211月:2297.00元  212月:2287.10元

213月:2277.20元  214月:2267.30元  215月:2257.40元  216月:2247.50元

第19年

217月:2237.60元  218月:2227.70元  219月:2217.80元  220月:2207.90元

221月:2198.00元  222月:2188.10元  223月:2178.20元  224月:2168.30元

225月:2158.40元  226月:2148.50元  227月:2138.60元  228月:2128.70元

第20年

229月:2118.80元  230月:2108.90元  231月:2099.00元  232月:2089.10元

233月:2079.20元  234月:2069.30元  235月:2059.40元  236月:2049.50元

237月:2039.60元  238月:2029.70元  239月:2019.80元  240月:2009.90元

        到第20年也就是第240月时,一共支付利息286308元,还款总额为766308元。等额本金还款法与时间有关联,每个月还款均不相同,随着时间的推移,月还款额会越来越少。

        从每月还款额来看,按月等额本息还款法,每月还款额均为 3422.27元;而按月等额本金还款法则每个月还款均不相同,其中第一个月为 4376.00元,第2个月为 4366.10元。以第1个月相比较,等额本金还款法要比等额本息还款法多还 953.73元;以第2个月相比较,等额本金还款法要比等额本息还款法多还 943.83元。由此可见,等额本金还款法前期压力较大,但随着时间的推移,压力将会逐渐减小。由上表可以看出,等额本金还款后期,到239个月为2019.8元,240月2009.9元。与等额本息月还款的 3422.27元,就差1400多元了。

        从每月还款利息来看,等额本息还款法,本金一直大于利息,且本金、利息都固定不变,所以,还的利息自然就多一些;

        等额本金还款法,一开始是利息大于本金,但大部分时间则是本金大于利息,但利息逐年减少,其结果是还的利息相对少一些。

        等额本息还款法20年还款总额为 821345.97元,其中利息总额为 341345.97元;

        等额本金还款法20年还款总额为 766308元,  其中利息总额为 286308元。

        哪一种还款比较划算呢?“等额本金还款法”比较划算。为什么“等额本金还款法”要划算一些呢?因为从上述例子可以看出,一方面,等额本金还款法还贷初期的压力较大,但其本金的偿还逐月减少,以后会很轻松。另一方面,等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息 55037.1元。

        什么样的人适合“等额本金还款法”?并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷,这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们,不妨采用“等额本金还款法”;假如你现在的资金较为雄厚,又不打算提前还款,建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为,这种还款方式虽然前期资金压力较大,但可减轻日后压力,其特点是随着时间的推移,越到后来还款越少,越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人,建议你还是选择“等额本息还款法”。